Wohnrecht oder Nutzniessung – Leitfaden zur Liegenschaftsübertragung

Wer eine Liegenschaft zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen möchte, steht vor einer Frage, die rechtlich, steuerlich und familiär weitreichende Konsequenzen hat: Soll das Eigentum vollständig übergehen – oder soll der bisherige Eigentümer weiterhin im Objekt wohnen oder davon profitieren können? Zwei Rechtsinstrumente stehen dafür im Vordergrund: das Wohnrecht und die Nutzniessung. Beide sind im Schweizer Zivilgesetzbuch verankert, unterscheiden sich aber grundlegend in Umfang, Wirkung und steuerlicher Behandlung.

Was das Wohnrecht ist

Das Wohnrecht – geregelt in Art. 776 ZGB – gibt einer Person das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen. Es ist ein persönliches Recht: Es gilt nur für die berechtigte Person und allenfalls deren Haushaltsangehörige – es kann weder übertragen noch vererbt werden.

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und belastet die Liegenschaft dinglich. Das bedeutet: Auch wenn das Eigentum auf die Kinder übergeht, bleibt das Wohnrecht des Elternteils bestehen – unabhängig davon, ob die Liegenschaft später verkauft oder weiter übertragen wird. Ein Käufer erwirbt die Liegenschaft mit dem eingetragenen Wohnrecht – und muss es respektieren.

Der Wohnrechtsberechtigte trägt in der Regel die laufenden Unterhaltskosten der genutzten Räume – Heizung, Strom, Nebenkosten. Grössere Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen hingegen obliegen dem Eigentümer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.

Was die Nutzniessung ist

Die Nutzniessung – geregelt in Art. 745 ZGB – geht weiter als das Wohnrecht. Der Nutzniesser hat nicht nur das Recht, die Sache zu nutzen, sondern auch die Früchte daraus zu ziehen – also bei einer Liegenschaft: die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Er kann die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten und behält den wirtschaftlichen Nutzen.

Auch die Nutzniessung ist persönlich – sie kann nicht übertragen oder vererbt werden – und wird im Grundbuch eingetragen. Mit dem Tod des Nutzniessers erlischt sie automatisch.

Der Nutzniesser trägt die laufenden Kosten des Objekts, darunter Unterhaltskosten, Versicherungen und Abgaben. Er ist verpflichtet, die Substanz der Liegenschaft zu erhalten – darf sie also nutzen und davon profitieren, aber nicht in ihrer Substanz beeinträchtigen.

Die entscheidenden Unterschiede im Überblick

Der zentrale Unterschied liegt im Umfang der Rechte. Das Wohnrecht erlaubt nur die persönliche Nutzung zu Wohnzwecken – keine Vermietung, kein wirtschaftlicher Nutzen über die eigene Wohnnutzung hinaus. Die Nutzniessung umfasst das vollständige wirtschaftliche Nutzungsrecht einschliesslich Mieteinnahmen.

Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Liegenschaft überträgt und sicherstellen möchte, dass der bisherige Eigentümer weiterhin darin wohnen kann – ohne Mieteinnahmen zu erzielen –, wählt das Wohnrecht. Wer sicherstellen möchte, dass der bisherige Eigentümer weiterhin vollständig von der Liegenschaft profitiert – auch durch Vermietung – wählt die Nutzniessung.

Steuerliche Behandlung: Wohnrecht

Das Wohnrecht hat einen kapitalisierten Wert – berechnet auf Basis des Mietwerts der Wohnung und der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person. Dieser Wert wird steuerlich relevant in mehreren Bereichen.

Beim Wohnrechtsberechtigten: Der Eigenmietwert der genutzten Wohnung wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet – analog zur Situation eines selbstnutzenden Eigentümers. Gleichzeitig kann der Wohnrechtsberechtigte Unterhaltskosten abziehen, soweit er sie trägt.

Beim Eigentümer: Der Eigenmietwert entfällt – er erzielt keinen Nutzen aus der Liegenschaft und versteuert entsprechend auch keinen. Unterhaltskosten, die der Eigentümer trägt, kann er grundsätzlich nicht abziehen, da ihm keine Nutzung zusteht.

Im Vermögen: Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts wird beim Berechtigten als Vermögen angerechnet – beim Eigentümer entsprechend als Belastung des Liegenschaftswerts.

Steuerliche Behandlung: Nutzniessung

Bei der Nutzniessung liegen die steuerlichen Konsequenzen beim Nutzniesser – nicht beim Eigentümer. Der Nutzniesser versteuert die Mieteinnahmen oder den Eigenmietwert als Einkommen und kann die laufenden Unterhaltskosten abziehen. Die Liegenschaft wird ihm steuerlich als Vermögen angerechnet – nicht dem Eigentümer.

Das hat eine wichtige Konsequenz: Der zivilrechtliche Eigentümer – also das Kind, das die Liegenschaft übernommen hat – versteuert weder Einkommen noch Vermögen aus der Liegenschaft, solange die Nutzniessung besteht. Er hält das Eigentum auf dem Papier – der wirtschaftliche Inhalt liegt beim Nutzniesser.

Schenkungssteuer und Grundstückgewinnsteuer

Die Übertragung einer Liegenschaft zu Lebzeiten – ob mit Wohnrecht oder Nutzniessung – ist in der Regel eine Schenkung oder ein gemischter Kauf. Die steuerlichen Konsequenzen hängen vom Kanton ab.

Im Kanton Zürich fällt keine Schenkungssteuer zwischen Eltern und Kindern an – ein bedeutender Vorteil gegenüber Kantonen, die auch direkte Nachkommen besteuern. Zwischen anderen Personen kann Schenkungssteuer anfallen.

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei der Übertragung unter Lebenden grundsätzlich ausgelöst – auch bei Schenkungen. Im Kanton Zürich besteht jedoch die Möglichkeit des Steueraufschubs bei Übertragung im Rahmen der Erbfolge oder bei unentgeltlicher Übertragung an Nachkommen. Die genauen Voraussetzungen sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater geprüft werden.

Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts oder der Nutzniessung reduziert den steuerbaren Gewinn – er gilt als Gegenleistung und mindert die Bemessungsgrundlage der Grundstückgewinnsteuer.

Familiäre und praktische Überlegungen

Neben den rechtlichen und steuerlichen Aspekten spielen familiäre Überlegungen eine zentrale Rolle. Wer eine Liegenschaft auf ein Kind überträgt, sollte klären: Wie werden andere Kinder gleichgestellt – durch Ausgleichszahlungen oder andere Vermögenswerte? Ist die Übertragung Teil der erbrechtlichen Planung – und wie wirkt sie sich auf den Pflichtteil aus? Und: Ist das übernehmende Kind bereit und in der Lage, die Liegenschaft langfristig zu halten und zu unterhalten?

Eine Liegenschaftsübertragung zu Lebzeiten ist keine rein technische Transaktion. Sie berührt Familienbeziehungen, Erwartungen und Fairnessvorstellungen – und sollte entsprechend sorgfältig und transparent gestaltet werden.

Was vor der Übertragung geklärt sein sollte

Bevor eine Liegenschaft mit Wohnrecht oder Nutzniessung übertragen wird, sollten folgende Fragen beantwortet sein. Welches Instrument passt zur Situation – Wohnrecht oder Nutzniessung? Wie hoch ist der kapitalisierte Wert des Rechts – und welche steuerlichen Konsequenzen hat das? Wie wird die Übertragung im Rahmen der Nachfolgeplanung eingebettet – und wie werden andere Erbberechtigte behandelt? Welche Unterhalts- und Sanierungskosten sind absehbar – und wer trägt sie? Und: Ist die Übertragung grundbuchrechtlich und notariell korrekt vorbereitet?

Diese Fragen lassen sich nicht ohne fachkundige Begleitung beantworten. Die Kombination aus zivilrechtlichen, steuerlichen und familiären Aspekten macht die Liegenschaftsübertragung zu einem der komplexesten Vorgänge im Schweizer Immobilienrecht.