Was darf ich als Eigentümer verändern? Wichtige Infos und Tipps

Veränderungen in der eigenen Wohnung

In den Räumen, die zu Ihrer Wohnung gehören, haben Sie grundsätzlich freie Hand. Als Wohnungseigentümer dürfen Sie innen umbauen und renovieren nach eigenem Geschmack. Ob neue Küche, ein anderer Bodenbelag oder das Versetzen nicht tragender Wände – solche Veränderungen innerhalb Ihrer Wohnung sind erlaubt, solange Sie keine gemeinschaftlichen Gebäudeteile beeinträchtigen. Alles, was Statik, Fassade oder gemeinsame Installationen (z.B. tragende Wände, Fenster, zentrale Leitungen) betrifft, gehört zum Gemeinschaftseigentum und fällt nicht unter Ihr Sonderrecht. Im Grundsatz umfasst Ihr Sondereigentum also nur die Wohnung innen (samt zugehöriger Nebenräume wie Keller oder Estrich) – nicht aber äussere Gebäudeteile oder die Bausubstanz.

Gemeinschaftseigentum: Was braucht Zustimmung?

Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen alle Bauteile und Anlagen, die dem ganzen Haus dienen. Änderungen an diesen gemeinschaftlichen Teilen dürfen Sie nicht im Alleingang vornehmen. Dazu zählen beispielsweise die äussere Erscheinung des Gebäudes (Fassade, Balkonbrüstungen, Fenster) ebenso wie tragende Strukturen oder Haustechnik. Möchten Sie etwa eine Satellitenschüssel aussen anbringen, Fenster ersetzen oder eine Markise montieren, müssen Sie vorher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Gleiches gilt für Umbauten, die die Nachbarn erheblich stören könnten. Klären Sie solche Projekte am gemeinschaftlichen Eigentum immer im Voraus ab, um Konflikte zu vermeiden.

Was bedeutet das für Eigentümer? Nutzung: Vermietung, Airbnb und Homeoffice

Nicht nur bauliche Änderungen, auch die Art der Nutzung Ihrer Wohnung kann zum Thema in der Gemeinschaft werden:

• Langfristige Vermietung: Ihre Wohnung langfristig an Mieter zu vermieten ist in der Regel problemlos möglich. Informieren Sie aber die Verwaltung über neue Mieter und prüfen Sie das Reglement auf eventuelle Vorgaben.
• Kurzzeitvermietung (Airbnb): Häufige kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb sind oft ein Streitpunkt. Ihre Wohnung wird dabei quasi zum Gästebetrieb, was viele Nachbarn kritisch sehen. Manche Reglemente verbieten solche gewerbsmässigen Kurzzeitvermietungen oder verlangen die Zustimmung aller Eigentümer, da dies als Zweckänderung des Wohnzwecks gelten kann. Wenn Sie Ihre Wohnung regelmäßig an Touristen vermieten möchten, sollten Sie das unbedingt vorher mit der Eigentümergemeinschaft absprechen, um Konflikte oder rechtliche Probleme zu vermeiden.
• Homeoffice: Von zu Hause aus zu arbeiten ist grundsätzlich unproblematisch. Ein normales Homeoffice ohne Kundenverkehr oder zusätzliche Lärmemissionen bedarf keiner Zustimmung. Anders sieht es aus, wenn Sie in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr oder Mitarbeitern betreiben möchten – das kann gegen die Wohnnutzung verstoßen. In so einem Fall müssen Sie die Zustimmung der STWEG einholen und gegebenenfalls behördliche Bewilligungen klären.

Generell gilt: Die Nutzung Ihrer Wohnung sollte dem vorgesehenen Wohnzweck entsprechen und die Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigen.

Im Zweifel: lieber vorher fragen

Die goldene Regel im Stockwerkeigentum lautet: Bei Unklarheiten immer erst nachfragen. Wenden Sie sich an den Verwaltungsrat oder bringen Sie das Thema in der Eigentümerversammlung zur Sprache, bevor Sie handeln. So beugen Sie Konflikten vor und vermeiden, dass Sie im schlimmsten Fall eine Änderung rückgängig machen müssen. Die meisten Gemeinschaften schätzen es, wenn Eigentümer vorab das Gespräch suchen.