Tragbarkeit und Finanzierung 2026: Wichtige Informationen für Käufer und Eigentümer

Wer 2026 eine Immobilie kaufen oder seine Hypothek verlängern möchte, muss die Tragbarkeitsregeln der Banken genau kennen. Dieser Beitrag zeigt, wie die Finanzierung aktuell beurteilt wird, was sich seit 2025 verändert hat – und worauf Sie achten sollten, um eine Hypothek zu erhalten.

Tragbarkeit: Der entscheidende Faktor

Die Tragbarkeitsberechnung stellt sicher, dass die laufenden Finanzierungskosten langfristig tragbar bleiben. Entscheidend sind:

• Kalkulatorischer Zinssatz: ca. 5 % (unabhängig vom aktuellen Marktzins)
• Unterhaltspauschale: 0,75–1 % des Kaufpreises
• Amortisation: innert 15 Jahren auf 65 % Belehnung (2. Hypothek)

Insgesamt dürfen diese Kosten nicht mehr als 33–35 % des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Banken rechnen konservativ – selbst bei tiefen Zinsen.

Was hat sich 2026 geändert?

• Zinsen: Hypotheken sind günstig (ca. 1,5–2,0 %), aber die 5 %-Rechnung bleibt Standard.
• Eigenkapitalvorgaben: Mindestens 20 %, davon 10 % aus Eigenmitteln (nicht aus Pensionskasse).
• ESG & Energieeffizienz: Banken müssen Sanierungsbedarf und Fördermöglichkeiten mitberücksichtigen – insbesondere bei Altbauten.
• Keine Kulanz bei Überschreitung: Wer über der Tragbarkeitsgrenze liegt, braucht starke Sicherheiten oder wird abgelehnt.

Für Käufer: Das ist jetzt wichtig

• Finanzierung früh klären – noch vor der Immobiliensuche
• Realistisch rechnen: auch mit Familienplanung oder tieferem Einkommen im Blick
• Hypotheken vergleichen: Festhypothek für Stabilität, SARON für Flexibilität – Kombinationen sind oft sinnvoll
• Nebenkosten nicht vergessen: ca. 3–5 % zusätzlich zum Kaufpreis (Notar, Gebühren, Handänderung)

Für Eigentümer: Refinanzierung planen

• 12–18 Monate vor Laufzeitende vergleichen
• Wechsel prüfen: andere Anbieter bieten oft bessere Konditionen
• Pensionsplanung beachten: Tieferes Einkommen nach der Pension kann die Tragbarkeit gefährden – rechtzeitig gegensteuern

Typische Stolpersteine

• Tragbarkeit knapp verfehlt → Hypothek scheitert
• Eigenkapital zu tief angesetzt → Finanzierungslücke
• Keine Offerten verglichen → schlechtere Zinskonditionen
• Zu spät gehandelt → keine Verhandlungsspielräume

Fazit: Finanzierung braucht Vorbereitung

Die Tragbarkeit entscheidet, ob ein Immobilienkauf oder eine Anschlussfinanzierung gelingt. Wer früh kalkuliert, Angebote vergleicht und realistische Annahmen trifft, ist im Vorteil. PartNET unterstützt Käufer und Eigentümer im Kanton Zürich bei der Finanzierung – von der Tragbarkeitsprüfung bis zur Hypothek.