Kurz- vs. Langzeitvermietung – steuerliche und rechtliche Unterschiede

Wer eine Immobilie vermieten möchte, steht heute vor einer Entscheidung, die vor zehn Jahren so nicht existierte: Langzeitmieter oder Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb? Die Antwort hat weitreichende Konsequenzen – steuerlich, rechtlich und praktisch. Wer die Unterschiede kennt, entscheidet bewusst. Wer sie ignoriert, riskiert böse Überraschungen.

Was unter Kurzzeitvermietung zu verstehen ist

Kurzzeitvermietung bezeichnet die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses für kurze Zeiträume – typischerweise tage- oder wochenweise – an wechselnde Gäste. Die bekanntesten Plattformen sind Airbnb und Booking.com. In der Schweiz hat sich dieses Segment in den letzten Jahren stark entwickelt, besonders in touristisch attraktiven Städten wie Zürich, Luzern, Basel und Genf.

Im Unterschied zur klassischen Langzeitmiete besteht bei der Kurzzeitvermietung kein dauerhaftes Mietverhältnis im Sinne des OR. Es handelt sich rechtlich eher um ein Beherbergungsverhältnis – mit anderen Regeln, anderen Risiken und anderen steuerlichen Konsequenzen.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Was erlaubt ist – und was nicht

Die rechtliche Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung hängt von mehreren Faktoren ab.

Stockwerkeigentum: Viele Stockwerkeigentumsreglemente schränken die Kurzzeitvermietung ein oder verbieten sie explizit. Wer seine Wohnung im Stockwerkeigentum über Airbnb vermieten möchte, sollte zuerst das Reglement und allenfalls die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft prüfen. Verstösse können zu zivilrechtlichen Klagen der Miteigentümer führen.

Mietwohnungen: Wer selbst Mieter ist und die Wohnung untervermieten möchte, braucht die Zustimmung des Vermieters – bei dauerhafter oder regelmässiger Kurzzeitvermietung wird diese in der Regel verweigert. Eine nicht genehmigte Untervermietung kann zur Kündigung führen.

Bewilligungspflicht: In verschiedenen Schweizer Städten und Gemeinden ist die Kurzzeitvermietung bewilligungspflichtig oder unterliegt einer Meldepflicht. Im Kanton Zürich bestehen je nach Gemeinde unterschiedliche Regelungen. Zusätzlich kann eine Kurtaxenpflicht bestehen – diese ist an die Gemeinde abzuführen und nicht optional.

Zonenrecht: In einigen Gemeinden ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung zonenrechtlich problematisch. Wer dauerhaft und gewerbsmässig vermietet, riskiert, dass die Nutzung als zweckentfremdet eingestuft wird.

Steuerliche Behandlung: Langzeit vs. Kurzzeit

Hier liegen die grössten Unterschiede – und die grössten Risiken für uninformierte Eigentümer.

Langzeitvermietung: Die Mieteinnahmen sind als Einkommen steuerbar. Abzugsfähig sind Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Hypothekarzinsen. Der Eigenmietwert entfällt, wenn die Liegenschaft vollständig vermietet ist. Die steuerliche Behandlung ist klar geregelt und gut dokumentiert.

Kurzzeitvermietung: Die Einnahmen sind ebenfalls als Einkommen steuerbar – jedoch mit einer entscheidenden Besonderheit: Wer die Kurzzeitvermietung gewerbsmässig betreibt, kann der Mehrwertsteuerpflicht unterliegen. Ab einem Umsatz von CHF 100’000 pro Jahr aus steuerbaren Leistungen besteht in der Schweiz eine MWST-Pflicht. Wer regelmässig und intensiv über Airbnb vermietet, sollte prüfen, ob dieser Schwellenwert erreicht wird – und sich frühzeitig beim MWST-Register anmelden, bevor die Steuerbehörde es tut.

Zusätzlich gilt: Kurzzeitvermietung kann als selbständige Erwerbstätigkeit qualifiziert werden, wenn sie regelmässig, gewinnorientiert und mit einem gewissen Organisationsgrad betrieben wird. In diesem Fall sind AHV-Beiträge auf dem Gewinn geschuldet – ein Faktor, der in der Renditerechnung oft fehlt.

Rendite: Was die Zahlen wirklich zeigen

Auf den ersten Blick scheint Kurzzeitvermietung attraktiver: Höhere Nächtigungspreise, flexible Nutzung, keine langfristige Bindung. Auf den zweiten Blick relativiert sich das Bild.

Kurzzeitvermietung verursacht deutlich höhere Betriebskosten: Reinigung, Wäschewechsel, Plattformgebühren von 15 bis 20%, Insertionsaufwand, Schlüsselübergabe, höherer Verschleiss. Hinzu kommt das Leerstandsrisiko: Eine Wohnung, die im Durchschnitt 60 bis 70% ausgelastet ist, erzielt vielleicht eine höhere Tagesrate als bei Langzeitmiete – aber ob der Jahresertrag tatsächlich höher ist, hängt stark von Lage, Ausstattung und Management ab.

Wer die Kurzzeitvermietung nicht selbst managt, sondern an eine Verwaltungsgesellschaft übergibt, zahlt zusätzlich 20 bis 30% der Einnahmen als Verwaltungsgebühr. Was dann übrig bleibt, liegt in vielen Fällen nicht wesentlich über dem, was eine stabile Langzeitmiete bringen würde – bei deutlich höherem Aufwand und mehr Risiko.

Langzeitmiete: Stabilität als Wert

Die Langzeitvermietung bietet, was viele unterschätzen: Planbarkeit. Stabiler Mietzins, klare rechtliche Rahmenbedingungen, deutlich geringerer Verwaltungsaufwand. Für Eigentümer, die nicht aktiv im Immobiliengeschäft tätig sind, ist das oft die wirtschaftlich vernünftigere Wahl.

Dazu kommt: Im Kanton Zürich ist die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell hoch. Wer ein gut gelegenes Objekt zu einem marktgerechten Mietzins anbietet, findet in der Regel schnell solvente Mieter – ohne Leerstandsrisiko, ohne Plattformgebühren, ohne saisonale Schwankungen.

Was Eigentümer im Kanton Zürich konkret prüfen sollten

Wer über Kurzzeitvermietung nachdenkt, sollte folgende Fragen klären: Erlaubt das Stockwerkeigentumsreglement oder der Mietvertrag die geplante Nutzung? Besteht in der Gemeinde eine Bewilligungs- oder Meldepflicht? Wann wird der MWST-Schwellenwert erreicht – und bin ich darauf vorbereitet? Und: Ist die erwartete Mehrrendite nach Abzug aller Kosten und Steuern tatsächlich höher als bei der Langzeitmiete?

Diese Fragen haben keine pauschalen Antworten. Sie hängen vom Objekt, der Lage und der persönlichen Situation ab.

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