Immobilienfinanzierung für Selbstständige – worauf Banken wirklich achten

Wer in der Schweiz selbstständig erwerbstätig ist und eine Hypothek beantragen möchte, steht vor einer einfachen Realität: Die Anforderungen sind höher, der Aufwand ist grösser – und die Unterschiede zwischen den Banken können entscheidend sein.

Mit der richtigen Vorbereitung ist eine Finanzierung gut möglich. Aber diese Vorbereitung beginnt nicht beim Immobilienbesuch, sondern Jahre davor.

Was Banken von Selbstständigen verlangen

Während ein Angestellter mit Lohnausweis und den letzten drei Lohnabrechnungen auskommt, braucht eine selbstständig erwerbstätige Person ein vollständiges finanzielles Bild über mehrere Jahre.

Die Kerndokumente sind: Jahresabschlüsse (Bilanz + Erfolgsrechnung) der letzten drei Geschäftsjahre, Steuererklärungen mit allen Beilagen, MWST-Abrechnungen, Handelsregisterauszug sowie aktuelle Betreibungsregisterauszüge. Bei AG-Strukturen kommen Revisionsberichte hinzu.

Seit 2025 – mit dem Inkrafttreten von Basel III – verlangen viele Banken zusätzlich eine detailliertere Dokumentation der Eigenmittelherkunft sowie energetische Nachweise zum Objekt (GEAK, Minergie).

Wie Banken das Einkommen berechnen

Banken verwenden den Durchschnitt der letzten drei Jahre – nicht das aktuelle Einkommen. Berücksichtigt werden dabei: ausbezahlter Lohn, Reingewinn des Unternehmens sowie nachhaltige Dividendenausschüttungen.

Was nicht zählt: einmalige Erträge, Kapitalgewinne, Bonuszahlungen aus Aktien. Geldwerte Boni werden nur zu 50 % angerechnet.

Entscheidend ist dabei das Prinzip der Nachhaltigkeit: Ist der Einkommenstrend rückläufig, kann die Bank das schlechteste Jahr als Berechnungsbasis verwenden – oder die Finanzierung ganz ablehnen.

Hier liegt die grösste Falle für Selbstständige: Wer sein steuerbares Einkommen über Jahre optimiert hat, hat möglicherweise die eigene Finanzierungsfähigkeit unterhöhlt. Weniger Steuern heute kann bedeuten: kein Eigenheim morgen.

Die Tragbarkeit – und warum 5 % nicht Ihre aktuelle Hypothekarrate sind

Die Tragbarkeitsrechnung funktioniert nach einer einfachen Formel:

(Kalkulatorische Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) ÷ Bruttoeinkommen ≤ 33 %

Dabei rechnen die meisten grossen Banken (UBS, Raiffeisen, ZKB) nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % – als Absicherung gegen künftige Zinsanstiege. Einige Banken verwenden 4,5 % oder 4,75 %; der Unterschied kann bei gleicher Hypothek bis zu CHF 40 000 erforderliches Jahreseinkommen ausmachen.

Ein konkretes Beispiel: Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 1 000 000 mit 20 % Eigenkapital ergibt sich eine Hypothek von CHF 800 000. Die jährliche Tragbarkeitsbelastung bei 5 % kalkulatorischem Zins, 1 % Nebenkosten und Amortisation beläuft sich auf rund CHF 58 000. Daraus ergibt sich ein benötigtes Bruttoeinkommen von mindestens CHF 175 000 pro Jahr.

Nicht alle Banken sind gleich

Hier liegt der grösste strategische Hebel: Die Wahl der Bank kann über Erfolg oder Misserfolg der Finanzierung entscheiden.

Raiffeisen entscheidet lokal. Für Selbstständige mit bekanntem, regionalem Unternehmen kann das ein echter Vorteil sein – kein zentralisierter Algorithmus, sondern ein Berater, der den Kontext kennt.

Kantonalbanken (ZKB, LUKB, SZKB) haben eine starke regionale Verankerung und arbeiten teilweise mit günstigeren Parametern. Die SZKB beispielsweise rechnet Nebenkosten mit nur 0,7 % statt 1 % und setzt den Tragbarkeitsgrenzwert bei 35 % des Nettoeinkommens.

Online-Banken (Swissquote, Hypomat) bieten die tiefsten Zinsen – sind aber für Selbstständige praktisch ungeeignet. Die Plattformen sind für Standardfälle gebaut; Selbstständige werden häufig direkt ausgeschlossen.

Hypothekarvermittler wie HYPOTHEKE.ch oder HypoPlus vergleichen über 100 Anbieter und wissen, welche Banken welche Profile akzeptieren. Für Selbstständige ist das oft die effizienteste Lösung.

Die häufigsten Gründe für eine Absage

• Weniger als 3 Jahre Selbstständigkeit

• Rückläufige Einkommensentwicklung über die letzten Jahre

• Stark optimiertes steuerbares Einkommen

• Fehlende oder unvollständige Buchhaltungsunterlagen

• Keine Pensionskasse (2. Säule) – und damit eingeschränkte Eigenmittel

• Bestehende Leasingverträge oder Konsumkredite, die die Tragbarkeit belasten

Was Sie jetzt tun können

Die Vorbereitung für eine Hypothek beginnt 2–3 Jahre vor dem geplanten Kauf. Das bedeutet: steuerbares Einkommen bewusst aufbauen, Buchhaltung professionell führen, Eigenmittelstruktur frühzeitig planen.

Das aktuelle Zinsumfeld ist dabei günstig: Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0 % und wird nach aktuellem Konsens das ganze Jahr 2026 auf diesem Niveau bleiben. Festhypotheken sind bereits ab 1,15 % (2 Jahre) erhältlich.

Das Fenster ist offen – aber nur für diejenigen, die vorbereitet sind.

→ Jetzt Beratungsgespräch vereinbaren

Wir analysieren Ihre individuelle Ausgangslage und zeigen Ihnen, welche Schritte Sie konkret unternehmen können – diskret, strukturiert und ohne Verkaufsdruck.

Jetzt Termin buchen