Immobilienfinanzierung 2026 – wissen Sie, wie Banken wirklich entscheiden?

Der SNB-Leitzins liegt bei 0,00 %, Festhypotheken gibt es ab 1,15 %, und der

Eigenmietwert ist abgeschafft – zumindest auf dem Papier. Der Schweizer Hypothekarmarkt 2026 klingt auf den ersten Blick käuferfreundlich. Wer genauer hinschaut, erkennt: Die Regeln sind unverändert streng, die Preise steigen weiter – und wer typische Fehler macht, zahlt drauf.

Aktuelle Zinslage: günstig, aber mit Tücken

Die SNB hat den Leitzins nach sechs aufeinanderfolgenden Senkungen auf 0,00 % stabilisiert – und laut 38 von 40 befragten Ökonomen bleibt er dort das ganze Jahr 2026. Was das konkret bedeutet:

| | | | | --- | --- | --- | | Produkt | Günstiger Anbieter | ZKB Richtsatz | | SARON-Hypothek | ab 0,78 % | 1,35 % | | 5 Jahre fest | ab 1,15 % (Swiss Life: 1,41 %) | 1,70 % | | 10 Jahre fest | ab 1,45 % | 1,96 % | | 15 Jahre fest | ab 1,70 % | 2,25 % |

Der entscheidende Punkt: Zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter liegen bei einer 10-jährigen Festhypothek bis zu 60 Basispunkte – das entspricht bei CHF 800’000 Hypothek rund CHF 4’800 pro Jahr. Trotzdem schliesst die grosse Mehrheit der Schweizer die Hypothek noch immer bei der eigenen Hausbank ab, ohne zu vergleichen.

Versicherungsgesellschaften wie Swiss Life oder Generali bieten bei mittleren Laufzeiten oft bessere Konditionen als klassische Banken – ein Fakt, den viele Käufer schlicht nicht kennen.

Die Tragbarkeitsrechnung: Der kalkulatorische Zinssatz bleibt bei 5 %

Trotz Nullzinsumfeld rechnen die Banken intern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % – nicht mit den tatsächlichen Marktzinsen. Hinzu kommen 1 % des Kaufpreises für Nebenkosten und die Amortisation der zweiten Hypothek. Das Ergebnis: Die Gesamtkosten dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens betragen.

Beispiel: ETW in Zürich, Kaufpreis CHF 1,1 Mio., 20 % Eigenkapital

| | | | | --- | --- | --- | | Kostenposition | Berechnung | Jährlich | | Kalk. Zins (5 %) | CHF 880’000 × 5 % | CHF 44’000 | | Amortisation | CHF 147’000 ÷ 15 J. | CHF 9’800 | | Nebenkosten (1 %) | CHF 1,1 Mio. × 1 % | CHF 11’000 | | Total | | CHF 64’800 | | Benötigtes Einkommen | CHF 64’800 ÷ 33 % | CHF ~196’000 |

Die tatsächlichen Kosten bei 1,5 % Marktzins: rund CHF 35’000 – also kaum die Hälfte. Die Bank finanziert aber auf Basis der kalkulatorischen Kosten. Wer das nicht einrechnet, erlebt sein blaues Wunder beim Beratungsgespräch.

Die 20%-Regel gilt weiterhin: Mindestens 10 % müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen (Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a). Maximal 10 % dürfen aus der Pensionskasse kommen – per Vorbezug oder Verpfändung.

Was Banken wirklich prüfen – und was viele unterschätzen

Banken bewerten Kreditanträge nach einem internen Ratingsystem. Was dabei ins Gewicht fällt:

Einkommen: Bonuszahlungen zählen nur zu 50 %, Aktienoptionen gar nicht. Selbständige brauchen drei Jahre testierte Abschlüsse – und die Bank rechnet mit dem Durchschnitt, nicht dem besten Jahr.

Alter: Bereits ab 50 Jahren prüfen viele Banken die Tragbarkeit im Rentenalter. Bis zur Pensionierung (65) muss die zweite Hypothek vollständig amortisiert sein – auf Basis eines Einkommens, das typischerweise auf 60–70 % des Erwerbseinkommens fällt.

Bonitätsprüfung: Die Bank zieht zwingend den ZEK-Eintrag und einen aktuellen Betreibungsregisterauszug (max. 3 Monate alt) bei. Offene Betreibungen führen bei den meisten Instituten zur automatischen Ablehnung.

Bewertung der Liegenschaft: Banken nutzen die hedonische Methode – ein statistisches Modell auf Basis von Vergleichstransaktionen. Liegt der Kaufpreis über dem Bankwert (was in Zürich häufig vorkommt), muss der Käufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen. Das Niederstwertprinzip gilt neu für mindestens 5 Jahre ab Erwerb.

Die häufigsten Fehler – und was sie kosten

1. Nur bei der Hausbank anfragen Wer nicht vergleicht, zahlt zu viel. Der Zinsunterschied zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen beträgt bis zu 1 %. Über eine 10jährige Laufzeit summiert sich das bei CHF 800’000 auf CHF 80’000.
2. Die Tranchierungsfalle Banken empfehlen oft, die Hypothek in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. Das klingt nach Absicherung – verhindert aber den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter, solange die letzte Tranche läuft. Laufen Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander, ist ein Bankwechsel faktisch unmöglich.
3. Zu viel Pensionskassenkapital einsetzen Ein Vorbezug aus der 2. Säule reduziert dauerhaft die Altersrente und schliesst weitere steuerlich abzugsfähige Einkäufe aus. Die Verpfändung ist in den meisten Fällen die bessere Wahl: Das Kapital bleibt investiert, zählt aber trotzdem als Eigenkapital.
4. Nebenkosten unterschätzen Im Kanton Zürich entfällt zwar die Handänderungssteuer, aber Grundbuch- und Notargebühren (ca. 0,5–1 %) sowie allfällige Sanierungskosten kommen on top. Dazu kommt: Der Erneuerungsfonds vieler Stockwerkeigentumsobjekte ist chronisch unterfinanziert.
5. Den Eigenmietwert-Übergang falsch planen Der Eigenmietwert wurde am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja-Stimmen abgeschafft – in Kraft tritt die Reform aber frühestens am 1. Januar 2028. Bis dahin gilt: Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzüge sind noch möglich. Wer eine energetische Sanierung plant, sollte sie vor der Reform abschliessen – danach fallen diese Abzüge auf Bundesebene weg.

Zürich: 0,10 % Leerwohnungsziffer – der Markt bleibt eng

In der Stadt Zürich standen Anfang 2026 gerade mal 235 Wohnungen leer (Leerwohnungsziffer: 0,10 %). Im Kanton: 0,48 %. Gleichzeitig wurden im Kanton Zürich 2025 mehr Einfamilienhäuser abgerissen als gebaut. Preise für Eigentumswohnungen liegen im Stadtgebiet bei durchschnittlich CHF 19’265/m², Medianpreise bei CHF 1,1 Mio.

ZKB prognostiziert +4,5 % Preiswachstum für den Kanton in 2026.

Das Ergebnis: Nur 18 % der Mieterhaushalte zwischen 30 und 40 Jahren können sich eine durchschnittliche ETW im Kanton Zürich leisten. Ein junges Paar, das 25 % des Bruttoeinkommens spart, braucht heute 6,5 Jahre für das Mindest-Eigenkapital – 2,5 Jahre mehr als noch 2010.

Fazit

Die Regeln haben sich nicht verändert – aber das Umfeld schon. Tiefe Marktzinsen treffen auf strenge kalkulatorische Tragbarkeit, steigende Preise und einen strukturellen Angebotsengpass im Kanton Zürich. Wer jetzt eine Immobilie kauft oder die Hypothek erneuert, muss vergleichen, realistisch planen – und den Eigenmietwert-Übergang auf dem Radar haben.