Immobilien als Kapitalanlage – Wann lohnt sich der Einstieg?

Der Zürcher Immobilienmarkt bleibt auch 2025 attraktiv: Die Nachfrage ist hoch, Leerstände sind selten, und nach der Zinssenkung der SNB ist die Finanzierung wieder günstig. Doch nicht jede Immobilie ist automatisch eine lohnende Investition. Hier sind die wichtigsten Punkte für Eigentümerinnen und Eigentümer, die über ein Investment nachdenken.

• Immobilienpreise im Kanton Zürich: +3–4 %, in der Stadt sogar +4,4 %

• Leerstand: historisch tief – 0,5 % im Kanton, 0,1 % in der Stadt

• Leitzins: 0,0 % – günstige Hypotheken, aber steigende Zinsen in Zukunft möglich

Fazit: Starke Nachfrage, knappes Angebot und günstige Finanzierung schaffen attraktive Bedingungen – aber nur mit dem richtigen Objekt.

Als Faustregel gilt: Eine Immobilie sollte mindestens 3 % Nettorendite erwirtschaften, damit sie sich langfristig lohnt.

Ein einfaches Beispiel: Wer eine Wohnung für CHF 1’000’000 kauft und daraus jährlich CHF 30’000 an Mieteinnahmen erzielt, erreicht eine Bruttorendite von 3 %. Nach Abzug von Unterhaltskosten, Rücklagen und Verwaltungskosten bleibt eine Nettorendite von etwa 2,5 %.

Besonders wichtig ist dabei der sogenannte Mietmultiplikator – das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlicher Miete. Liegt dieser Multiplikator unter 25, ist das Objekt in der Regel interessant. Liegt er über 30, ist Vorsicht geboten – hier droht eine zu tiefe Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.

• Eigentumswohnung: Einstieg günstiger, aber Leerstand trifft direkt

• Mehrfamilienhaus (MFH): Höhere Investition, aber stabilerer Cashflow

• Neubau: Weniger Unterhalt, höhere Preise

• Altbau: Günstiger Kauf, aber mögliche Sanierungen beachten

• Lagequalität – zentral, nachgefragt, gute Infrastruktur

• Zustand des Objekts – Dach, Technik, Energieeffizienz

• Marktkonforme Miete – realistisch erzielbar?

• Multiplikator & Rendite – Verhältnis Kaufpreis zu Miete

• Verwaltung – Selbst machen oder Dienstleister?

• Wenn der Kaufpreis zu hoch ist und die Rendite unter 3 % liegt

• Wenn kaum finanzieller Spielraum vorhanden ist

• Wenn Sie nur kurzfristig investieren wollen

• Wenn Sie sich nicht aktiv mit Vermietung befassen möchten

• Wenn das Objekt Mängel oder rechtliche Unsicherheiten aufweist

• Teilvermietung (z. B. Einliegerwohnung, Homeoffice, möbliert)

• Ausbau/Aufstockung – mehr Fläche = mehr Ertrag

• Teilverkauf – Liquidität gewinnen ohne Auszug

Der Einstieg in Immobilien lohnt sich – aber nur mit klarer Rendite, stabilem Objekt und realistischem Plan.

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