Hypothekarzinsen Schweiz 2025: Entwicklung, Ausblick und Auswirkungen für Zürich

Ende 2025 befinden sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz auf einem historischen Tiefstand. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkte ihren Leitzins im Verlauf von 2024/2025 auf 0 %, um einer schwachen Inflation entgegenzuwirken. Dies hat nicht nur die Finanzierungskosten für Immobilien reduziert, sondern auch die Attraktivität von Wohneigentum deutlich erhöht. Besonders im Kanton Zürich zeigt sich diese Entwicklung in einer wachsenden Nachfrage und steigenden Preisen.

• SARON-Hypothek: ca. 1,2 % bis 1,5 %

• 5 Jahre Festhypothek: ca. 1,5 %

• 10 Jahre Festhypothek: ca. 1,8 %

• 15 Jahre Festhypothek: ca. 2,2 %

Die Zinssätze gelten schweizweit, auch im Kanton Zürich. Dort ist das Zinsniveau stabil, aber die Immobilienpreise reagieren besonders empfindlich. In städtischen Gebieten wie Zürich-Stadt oder Winterthur sehen wir weiterhin eine starke Nachfrage.

Viele Experten gehen davon aus, dass die SNB ihren Leitzins noch längere Zeit auf 0 % halten wird. Die kurzfristigen Zinsen bleiben daher voraussichtlich stabil. Bei den langfristigen Festhypotheken könnte jedoch ein Wendepunkt erreicht sein. Erste Anzeichen deuten auf eine mögliche Stabilisierung oder leichte Anstiege hin. Für 2026 ist mit einer vorsichtigen Normalisierung zu rechnen, vor allem bei Laufzeiten über zehn Jahre.

• Käufer: Die tiefen Hypothekarzinsen verbessern die Erschwinglichkeit von Immobilien. Dennoch steigen gleichzeitig die Kaufpreise. Gerade in Zürich ist eine jährliche Preissteigerung von 4 bis 5 % zu beobachten. Das bedeutet: Die Finanzierung ist günstiger, aber das erforderliche Eigenkapital bleibt hoch.

• Eigentümer: Wer in den nächsten Monaten eine Festhypothek verlängern muss, profitiert vom Zinstief. Viele Banken bieten Forward-Optionen an, mit denen man sich die günstigen Zinsen 6 bis 12 Monate im Voraus sichern kann.

• Investoren: Das Umfeld begünstigt neue Investitionen, auch wenn die Anfangsrenditen durch steigende Kaufpreise unter Druck geraten. Mietzinserhöhungen in Zürich bieten dennoch interessante Renditechancen. Wichtig ist hier eine sorgfältige Kalkulation.

• SARON-Hypothek: Flexibel, kurzfristig oft die günstigste Option. Geeignet für risikobereite Kreditnehmer mit Spielraum bei möglichen Zinsänderungen.

• Festhypothek: Planungssicherheit über 5, 10 oder 15 Jahre. Besonders attraktiv, wenn man die aktuellen Tiefstzinsen langfristig festhalten möchte.

• Kombinationen: Viele Kreditnehmer entscheiden sich für eine Mischung aus festen und variablen Komponenten, um Flexibilität und Absicherung zu kombinieren.

Das Zinsumfeld Ende 2025 ist für Käufer, Eigentümer und Investoren im Kanton Zürich besonders günstig. Eine strategisch gewählte Hypothek kann nicht nur Finanzierungskosten senken, sondern auch langfristige Planungssicherheit schaffen. Wer 2026 aktiv wird, sollte mögliche Zinsanstiege im Blick behalten – aber sich nicht unter Druck setzen lassen.

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Hypothekenarten im Vergleich – was 2026 wirklich Sinn macht

SARON oder Festhypothek? 5 Jahre oder 10? Diese Entscheidung ist keine Kleinigkeit – bei einem Hypothekarvolumen von CHF 800’000 kann die falsche Wahl über die Laufzeit schnell CHF 20’000 bis 80’000 kosten. Wir zeigen, wie sich die gängigsten Produkte 2026 unterscheiden – und worauf es bei der Entscheidung wirklich ankommt.

Die drei wichtigsten Hypothekenmodelle im Überblick

Festhypothek Der Zinssatz wird für die gesamte Laufzeit fixiert – unabhängig davon, was die SNB oder der Kapitalmarkt machen. Festhypotheken gibt es mit Laufzeiten von 2 bis 15 Jahren, am häufigsten gewählt werden 5 und 10 Jahre.

Typische Richtsätze März 2026 (je nach Anbieter und Bonität):

• Laufzeit | Günstigster Anbieter | ZKB Richtsatz

• 5 Jahre | ab 1,15 % | 1,70 %

• 10 Jahre | ab 1,45 % | 1,96 %

• 15 Jahre | ab 1,70 % | 2,25 %

Vorteil: volle Planungssicherheit, keine Überraschungen bei der Budgetierung. Nachteil: Wer vorzeitig auflösen möchte – etwa wegen Umzug, Scheidung oder Verkauf – zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die schnell fünfstellig werden kann.

SARON-Hypothek Der Zinssatz orientiert sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight) und wird quartalsweise oder monatlich angepasst. Der SARON selbst liegt seit Juni 2025 faktisch bei 0,00 % – der Effektivzins setzt sich aus dem SARON plus einer fixen Bankenmarge zusammen.

Aktuelle Gesamtkosten: 0,70 % bis 1,35 % – deutlich günstiger als jede Festhypothek. Ein VZ-Studie hat gezeigt, dass SARON-Hypotheken über einen Zeitraum von 10 Jahren historisch bis zu CHF 160’000 günstiger waren als vergleichbare Festhypotheken.

Vorteil: maximale Flexibilität, kein Ausstiegspenalty, aktuell tiefster Zinssatz. Nachteil: Das Zinsrisiko liegt vollständig beim Kreditnehmer. Steigt der SARON – wie zuletzt zwischen 2022 und 2024 –, steigt auch die Hypothekarrate.

Rollende oder gemischte Strategie Viele Eigentümer kombinieren beide Ansätze: ein Teil als Festhypothek mit unterschiedlichen Laufzeiten, ein Teil als SARON. So werden Planungssicherheit und Flexibilität verbunden. Wichtig dabei: Die Tranchen sollten möglichst nicht mehr als zwei Jahre auseinander laufen – sonst verliert man die Möglichkeit, bei der Erneuerung den Anbieter zu wechseln.

Was 2026 besonders zu beachten ist

Die SNB bleibt bei 0 % Laut 38 von 40 befragten Ökonomen bleibt der SNB-Leitzins das gesamte Jahr 2026 unverändert. Das bedeutet: SARON-Hypotheken bleiben günstig – kurzfristig. Wer langfristig plant und das aktuelle Zinsniveau sichern möchte, hat mit einer 5- oder 10-jährigen Festhypothek ebenfalls attraktive Konditionen.

Der Unterschied zwischen Anbietern ist erheblich Zwischen dem günstigsten und teuersten Angebot für eine 10-jährige Festhypothek liegen aktuell bis zu 60 Basispunkte. Versicherungsgesellschaften wie Swiss Life oder Generali bieten bei mittleren Laufzeiten oft bessere Konditionen als klassische Banken – werden aber selten aktiv verglichen.

Der Eigenmietwert läuft noch Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts (frühestens 2028) gilt: Schuldzinsen sind steuerlich abzugsfähig. Wer eine hohe Hypothek hält, profitiert aktuell noch von diesem Abzug. Nach der Reform entfällt er für selbst bewohntes Eigentum – die Amortisationsstrategie sollte entsprechend überprüft werden.

Für wen eignet sich was?

Die SARON-Hypothek eignet sich für Eigentümer, die ein gewisses Zinsrisiko tragen können, finanziell flexibel sind und kurzfristig von tiefen Kosten profitieren möchten. Die Festhypothek ist die richtige Wahl für alle, die Sicherheit und Planbarkeit priorisieren – etwa Familien mit engem Haushaltsbudget, Personen kurz vor der Pensionierung oder jene, die absehbar nicht verkaufen werden. Für viele ist eine Kombination beider Modelle der pragmatischste Weg.

Entscheidend ist nicht das Produkt allein, sondern die Frage, wie viel Schwankung Sie sich leisten können – und wollen.

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