Die richtige Immobilie finden – Checkliste für Käufer in Zürich

Eine Immobilie zu kaufen ist eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer dabei systematisch vorgeht, trifft bessere Entscheidungen – und vermeidet teure Fehler. Diese Checkliste richtet sich an Käufer, die im Kanton Zürich suchen: als strukturierte Orientierung durch einen Prozess, der komplex ist, aber beherrschbar.

Vor der Suche: Grundlagen klären

Bevor die erste Besichtigung gebucht wird, sollten drei Grundlagen geklärt sein.

Finanzierungsrahmen festlegen. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung – und aus welchen Quellen? Welchen Betrag finanziert die Bank – und zu welchen Konditionen? Ist die Tragbarkeit erfüllt: Liegen die kalkulierten Wohnkosten unter einem Drittel des Bruttoeinkommens? Wer diese Zahlen nicht kennt, sucht ins Blaue.

Suchprofil definieren. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus? Wie viele Zimmer – heute und in zehn Jahren? Welche Gemeinden kommen in Frage – und aus welchen Gründen? Pendeldistanz, Schulen, Infrastruktur: Was hat Priorität? Ein klares Suchprofil spart Zeit und verhindert, dass man sich von attraktiven, aber unpassenden Objekten ablenken lässt.

Zeitrahmen realistisch einschätzen. Im Kanton Zürich kann eine Suche je nach Segment und Budget sechs bis achtzehn Monate dauern. Wer unter Zeitdruck steht, trifft schlechtere Entscheidungen. Wer früh beginnt, hat mehr Spielraum.

Bei der Besichtigung: Was zu prüfen ist

Eine Besichtigung zeigt, ob ein Objekt gefällt. Sie zeigt nicht automatisch, ob es seinen Preis wert ist. Folgende Punkte sollten bei jeder Besichtigung systematisch geprüft werden.

Lage und Umgebung. Wie ist die Erschliessung – ÖV, Strasse, Parkierung? Welche Nutzungen grenzen an – Gewerbe, Strassen, Bahnlinien? Wie entwickelt sich die Gemeinde – sind Bauprojekte geplant, die die Wohnqualität beeinflussen? Und: Wie ist die Lage zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen – nicht nur am Sonntagvormittag?

Gebäudezustand. Wann wurde das Gebäude erstellt – und wann zuletzt saniert? Was ist am Dach, an der Fassade, an den Fenstern zu sehen? Gibt es Feuchtigkeitsspuren, Risse oder sichtbare Schäden? Wie ist der Zustand von Heizung, Leitungen und Elektroinstallation? Welche Sanierungsmassnahmen stehen in den nächsten zehn Jahren an – und wer trägt die Kosten?

Grundriss und Fläche. Ist der Grundriss funktional – oder gibt es Flächen, die kaum nutzbar sind? Wie ist die Besonnung – zu welchen Tageszeiten fällt Sonne in welche Räume? Ist die Raumaufteilung für die eigene Lebensweise geeignet – heute und perspektivisch?

Nebenräume und Aussenbereich. Keller, Estrich, Waschküche, Parkplatz, Garten oder Terrasse: Was ist inklusive – und in welchem Zustand? Was ist Sonderrecht, was ist gemeinschaftlich?

Unterlagen: Was vor dem Kaufangebot eingeholt werden sollte

Die Besichtigung ist der emotionale Teil. Die Unterlagenprüfung ist der rationale. Beides gehört zusammen.

Grundbuchauszug. Gibt es Dienstbarkeiten, Anmerkungen, Vor- oder Kaufsrechte? Bestehen offene Schuldbriefe – und in welcher Höhe? Wer ist als Eigentümer eingetragen?

Bei Stockwerkeigentum zusätzlich. Reglement der STWEG – auf Einschränkungen bei Nutzung, Tierhaltung, Kurzzeitvermietung prüfen. Jahresabrechnung und Budget der letzten zwei bis drei Jahre. Protokolle der Eigentümerversammlungen – auf Konflikte und geplante Massnahmen achten. Fondsstand des Erneuerungsfonds – ist er dem Gebäudealter angemessen? Geplante Sanierungsmassnahmen der nächsten fünf bis zehn Jahre.

Baubewilligungen und Pläne. Sind alle Ausbauten und Umbauten bewilligt? Gibt es Nutzungseinschränkungen aufgrund des Zonenplans? Welche Pläne liegen vor – und stimmen sie mit dem tatsächlichen Zustand überein?

Energieausweis. Liegt ein aktueller GEAK vor? Wie ist das Gebäude energetisch eingestuft – und was bedeutet das für die künftigen Betriebskosten und den Sanierungsbedarf?

Bewertung: Was das Objekt wirklich wert ist

Der Angebotspreis ist nicht der Marktwert. Wer nicht weiss, was vergleichbare Objekte in der gleichen Lage tatsächlich erzielt haben – nicht die Angebotspreise auf Plattformen, sondern die Transaktionspreise –, hat keine Grundlage für eine Kaufentscheidung.

Folgende Fragen helfen bei der Einschätzung: Wie lange ist das Objekt bereits inseriert – und warum? Welche vergleichbaren Objekte wurden in der gleichen Gemeinde in den letzten zwölf Monaten verkauft – und zu welchen Preisen? Welche Investitionen sind in den nächsten Jahren absehbar – und wie wirken sie sich auf den Wert aus? Und: Ist der Preis auch dann noch vertretbar, wenn die Zinsen steigen oder die Marktlage sich verändert?

Verhandlung: Wie man einen realistischen Preis argumentiert

Im Kanton Zürich ist der Verhandlungsspielraum in gefragten Lagen begrenzt. Gut positionierte Objekte werden manchmal über dem Angebotspreis verkauft. Das bedeutet nicht, dass Verhandlung sinnlos ist – aber sie muss fundiert sein.

Was eine Preisreduktion rechtfertigt: nachweisbarer Sanierungsbedarf mit konkreten Offerten, längere Vermarktungsdauer als Indiz für Überpreisung, spezifische Mängel, die den Nutzwert einschränken, und Vergleichstransaktionen, die einen tieferen Marktpreis belegen.

Was eine Preisreduktion nicht rechtfertigt: persönlicher Geschmack, Wünsche nach anderen Farben oder Böden, oder die allgemeine Erwartung, dass «man immer verhandeln kann».

Nach dem Kaufentscheid: Was vor der Beurkundung zu klären ist

Ist man sich handelseinig, folgt die notarielle Beurkundung – aber davor sind noch einige Punkte zu klären. Ist die Finanzierungszusage der Bank schriftlich bestätigt? Sind alle mündlichen Zusagen des Verkäufers im Kaufvertrag festgehalten – etwa zur Übergabe von Einrichtungsgegenständen oder zur Durchführung von Reparaturen? Ist der Übergabetermin klar geregelt? Und: Sind die Grundbuchgebühren und allfällige Handänderungssteuern einkalkuliert?

Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an – ein Vorteil gegenüber anderen Kantonen, der in der Kostenkalkulation berücksichtigt werden sollte.

Was professionelle Begleitung leistet

Eine Checkliste ersetzt keine Erfahrung. Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft – oder nach langer Zeit wieder –, tut gut daran, sich professionell begleiten zu lassen: bei der Bewertung, der Unterlagenprüfung und der Verhandlung. Lokale Marktkenntnis, ein belastbares Netzwerk zu Banken und Notaren und Verhandlungserfahrung sind Faktoren, die sich in der Praxis auszahlen – nicht als Selbstzweck, sondern weil sie Risiken reduzieren und Entscheidungen fundieren.